2005年春天，乍暖還寒，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已是熱鬧異常：第三極開(kāi)盤(pán)、國(guó)際輕紡城開(kāi)工、鋪王進(jìn)京，多個(gè)外地巨頭向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍……“大”是今年商業(yè)地產(chǎn)的共有特色，項(xiàng)目體量大、開(kāi)盤(pán)手筆大，而且每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都“來(lái)者不善”，賣(mài)價(jià)屢屢攀高。但是，在令人眼暈的“叫賣(mài)”背后，投資者產(chǎn)生的卻是“京城商業(yè)地產(chǎn)如何賺錢(qián)”的懸念。
    懸念一：大盤(pán)入市能否滌清無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)？
    不久前，北京各大房產(chǎn)媒體齊聚中關(guān)村“古鎮(zhèn)公園”，共同見(jiàn)證“文化賺動(dòng)資本”開(kāi)啟的歷史時(shí)刻，體量達(dá)10余萬(wàn)平方米的中關(guān)村文化廣場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目“第三極文化主題商場(chǎng)”宣告開(kāi)盤(pán)入市。同時(shí)，“第三極”邀請(qǐng)中國(guó)網(wǎng)球協(xié)會(huì)個(gè)人會(huì)員俱樂(lè)部入駐，開(kāi)始高調(diào)招商。
    而新近宣布開(kāi)工建設(shè)的豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目“國(guó)際輕紡城”同樣成為各大媒體報(bào)道的熱門(mén)項(xiàng)目，據(jù)了解，總建筑面積近60萬(wàn)平方米的體量是觸動(dòng)媒體關(guān)注神經(jīng)的重要因素之一。以大盤(pán)入市的商業(yè)項(xiàng)目還不止上述兩個(gè)。意欲填補(bǔ)崇文門(mén)商圈高端業(yè)態(tài)空缺的“國(guó)瑞購(gòu)物中心”的面積規(guī)劃達(dá)到了近10萬(wàn)平方米；定位于國(guó)際化的“大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)”因總面積達(dá)35萬(wàn)平方米的體量而拔得北三環(huán)區(qū)域的大盤(pán)頭籌。
    眾多商業(yè)地產(chǎn)大盤(pán)的相繼入市，利弊如何，能否滌清原有的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司總裁歐陽(yáng)旭認(rèn)為，商業(yè)大盤(pán)項(xiàng)目的扎堆入市并非巧合，而是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)。隨著央行一系列政策出臺(tái)以及政府對(duì)土地出讓政策的變革，使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)得以重新洗牌，最終政府調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：“小盤(pán)時(shí)代”終結(jié)，地產(chǎn)大鱷浮出水面，“大盤(pán)時(shí)代”開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)得以遏制，品牌競(jìng)爭(zhēng)成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。
    懸念二：運(yùn)作模式如何創(chuàng)新？
    巨庫(kù)、第五大道被認(rèn)為是2004年商業(yè)地產(chǎn)的失策案例，其中運(yùn)營(yíng)模式存在弊端、定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不當(dāng)?shù)仁菢I(yè)界對(duì)其共同的評(píng)價(jià)。因此，2005年商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
    據(jù)中國(guó)鋪王、超然不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)吳昊分析，商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣(mài)，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；還可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)其開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。
    “選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。”歐陽(yáng)旭表示，許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣(mài)，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無(wú)法駕馭的。
    三是有無(wú)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒(méi)有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開(kāi)發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢(qián)，甚至?xí)牙媳径假r了。
    四是投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開(kāi)發(fā)投資的錢(qián)，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢(qián)一起賺，是賺最大化利潤(rùn)，還是賺平均利潤(rùn)，是賺短期利潤(rùn)還是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。
    總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益。
    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心的胡昕指出，不管產(chǎn)權(quán)如何劃分，2005年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的新趨勢(shì)是聘用一個(gè)實(shí)力雄厚的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，可以解決經(jīng)營(yíng)中的盲目性，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，這樣既可以滿(mǎn)足發(fā)展商迅速回籠資金的要求，也可以使得經(jīng)營(yíng)具有整體性。
    懸念三：項(xiàng)目集中放量是否會(huì)產(chǎn)生“泡沫”？
    商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的巨大利益誘惑了不少地產(chǎn)商來(lái)分食這塊“蛋糕”。今年中坤地產(chǎn)集團(tuán)將投資30個(gè)億打造大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，并計(jì)劃用10年的時(shí)間來(lái)回收成本；華遠(yuǎn)地產(chǎn)計(jì)劃在四五年內(nèi)把公司的自有商業(yè)比例提升到40％左右；上海綠地已計(jì)劃在2005年拿出十幾個(gè)億進(jìn)軍北京的商業(yè)地產(chǎn)；初次涉及商業(yè)地產(chǎn)的太陽(yáng)星城已在其Ｃ區(qū)規(guī)劃了十幾萬(wàn)平方米運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)……種種跡象表明，各路開(kāi)發(fā)商都已嗅到了商業(yè)地產(chǎn)中蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。
    另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2005年北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積約在300萬(wàn)平方米左右，銷(xiāo)售面積也將突破100萬(wàn)平方米?！翱偟目磥?lái)，2005年北京商業(yè)地產(chǎn)是增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，有可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量激增的情況，特別是大型集中商業(yè)。”北京世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃經(jīng)理羅凱稱(chēng)。
    “商業(yè)項(xiàng)目的集中放量是否會(huì)產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫？”由摩根士丹利引發(fā)的中國(guó)地產(chǎn)泡沫論仍舊是投資者心中揮之不去的陰霾，商業(yè)地產(chǎn)紅火的表象是否也會(huì)產(chǎn)生泡沫？相對(duì)于投資者的疑慮重重，業(yè)界的觀點(diǎn)則比較樂(lè)觀。
    空置率與價(jià)格虛高曾是泡沫論發(fā)起者的理論依據(jù)。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況，有專(zhuān)家指出，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求是存在的，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商能否提供良好的后期經(jīng)營(yíng)及管理。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)分兩個(gè)階段，一個(gè)是養(yǎng)鋪階段，把街區(qū)做繁華；另一個(gè)是旺鋪階段。這些階段，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太多的精力，政府也只能是引導(dǎo)的作用，所以就必須引入專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管理商。
    據(jù)戴德梁行研究部的置業(yè)顧問(wèn)介紹，國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都由發(fā)展商自己經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行長(zhǎng)線投資，一般不會(huì)出售產(chǎn)權(quán)。即使有出售產(chǎn)權(quán)的，大多邀請(qǐng)了真正的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行管理，小租戶(hù)成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)投資者與整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目之間的各種關(guān)系。
    目前社區(qū)類(lèi)型的商鋪平均售價(jià)在15000元／平方米，市區(qū)里的商鋪平均售價(jià)為30000元－50000元／平方米，這一價(jià)格和香港的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不可同日而語(yǔ)?！跋愀凵虡I(yè)地產(chǎn)的售價(jià)最起碼要比北京目前的價(jià)格高出近10倍。從這個(gè)角度來(lái)看，目前入市投資應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)?！北本V廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克表示。
    北京商業(yè)地產(chǎn)存在潛在需求空間，一方面，從今年1月1日開(kāi)始，跨國(guó)零售商在中國(guó)進(jìn)入了全方位擴(kuò)張時(shí)代，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有效需求大大增加；另一方面，2005年北京人均商業(yè)面積將預(yù)計(jì)達(dá)到0．9平方米，相對(duì)于0．7平方米左右的現(xiàn)狀目前還有一定的發(fā)展空間。
    張衛(wèi)克表示，今年的確是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)，但由于目前大部分京城商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)培育期，因此做好產(chǎn)品定位尤為重要。是否會(huì)產(chǎn)生泡沫，不在項(xiàng)目的集中放量，而是要做好項(xiàng)目。