央行調整房貸調息政策出臺已經一個月了，如所預料的，房價并沒應聲而跌。一些經濟學家便紛紛登場，批評此舉藥不對癥，沒抓住房價高攀的要害，只揚湯止沸沒釜底抽薪。這次調息，只是遏制了普通百姓的購房需求，“而這些需求是不應該遏制的”，4月20日北大一位著名經濟學教授在中央電視臺上發(fā)表了他的觀點。這些觀點代表了國內許多專家的意見，即導致房價上漲的原因，主要是各種稅費、建材成本、土地價格、超額利潤等等。其中，土地價格上升過快是關鍵因素。因此，“專家”的一致意見，是政府應降低土地價格，通過降低建房成本來降低房價。4月15日《中華工商時報》刊載的《魅力城市的房地產泡沫治理》文章，也持同樣觀點。作者認為，是土地“競價拍賣制度，拍出了土地泡沫”。 

　　筆者不同意這些觀點。不客氣地說，這種理論思維方式，依然屬于計劃經濟模式。在市場經濟條件下，價格主要由供求雙方博弈形成的。當某種商品大體供求平衡時，其價格浮動會受制于成本；而當某種商品處于嚴重供求失衡狀態(tài)時，其價格便會脫離成本。特別是當某種商品變成投資投機套利對象時，它的價格更是常人所讀不懂的。曾幾何時，長春君子蘭貴如金山銀山；就在眼下，中國股市的垃圾股也不時逆市躥紅。因此，在目前樓價非理性攀升時期，地價無論怎樣降低，房價該飆升還飆升，只是國家又損失了一大塊利益而已。實際上，中國房地產商之所以成為最先暴富的一族，就因為他們是按計劃價格買地，然后以市場價格賣房，從中獲得了巨大利潤。今天政府若再這樣做，等于殺貧濟富，于理于法皆不容，更背逆建設和諧社會之目標。 

　　實際上，某些專家并不承認房產投機的存在。他們認為：稍有些經濟學常識、頭腦清醒的人都會認識到，目前我國大多數城市房價居高不下，其主要原因并非是由于投機造成的；土地價格上升、現實剛性住房需求不斷上漲，才是抬升房價的關鍵因素；在購房需求和有限資源矛盾無解的形勢下，房價難以不升。筆者尚有些經濟學常識，也認同有限土地資源必然會導致城市房價上升的規(guī)律。但這并不意味著房價的任何飆升都是合規(guī)律的。恰恰相反，正由于房地產市場的這一特殊規(guī)律，它必然會在某些時期中催生出投機現象，并刺激房價非理性高攀。否則，經濟學常識中便沒有泡沫經濟一說了。 

　　當然，問題的關鍵是中國目前樓市中是否存在泡沫、存在投機。其實，這亦無需爭論。近年來，中國大中城市的“房價收入比”(指一個城市的平均房價與每戶居民平均年收入之比)大多已超出國際公認1∶4―1∶6范圍的1到2倍，而在這種形勢下，房價仍持續(xù)上漲，其背后不是投機因素推動又是什么呢？許多人認為，似乎只有像溫州炒房團、海外熱錢等等才屬于投機范疇，而這樣的投機主體或資金畢竟有限，所以，他們的判斷往往脫離實際。必須清醒地認識到，今日中國樓市投機現象之所以嚴重存在，是由于它已蔓延成大眾經濟行為了。近五六年來，股市持續(xù)低迷，一大批轉移炒房的資金卻獲得了暴利。一些普通居民購得新房、大房后出租，以租金還貸“養(yǎng)房”，不僅賺一套房，竟也獲得增值效益！凡此種種早買房早贏利、買大房贏大利的示范效應以及由此形成的樓市只升不跌、投資投機兩相宜的輿論，便使許多人的消費性購房需求，演變?yōu)榧骖欄A利的投資、投機性需求，使越來越多的城市人，加入到貸款買房、買大房行列中來，再加上房地產商的推波助瀾，大中城市的房產投機風便越刮越烈、房價便越炒越漲。 

　　由此可見，那種否定當前房地產業(yè)存在泡沫、存在投機現象的觀點，理論上無據；一些權威人士據此開出的增加土地供給的藥方，恰恰是揚湯止沸，實踐上更為有害。因為住房不是食品，它的需求沒有上限，更不是“剛性”的。一個人每天頂多吃1斤多糧食，但一家人住房卻是200平米也不嫌大。只要房貸利率低于預期的房產升值率，人們從牟利最大化的動機出發(fā)，多貸款、買大房的需求就無法遏制。房地產市場供樓越多，被刺激起的購房投機欲求可能越大。當然，任何投機性需求最終都會因資金鏈斷裂而突然萎縮，屆時，泡沫破裂、樓價便會暴跌。但這樓房不是無關生計的君子蘭、這樓市也不是相對獨立的股市，它是事關國計民生的高關聯度行業(yè)。樓市一旦崩潰，不僅大量建筑工人失業(yè)，而且上下左右相關行業(yè)：建材、冶金、家具、家電、裝修……特別是命脈相聯的銀行業(yè)，都將受到致命打擊。進而，整個國民經濟將受到重創(chuàng)，由此造成的金融危機或經濟蕭條，多年難以恢復。對穩(wěn)定高速發(fā)展的中國經濟來說，這樣的局面顯然是我們所不愿看到的。 

　　既然擴大供給的路風險大，那么，當前解決樓市泡沫惟一有效且穩(wěn)妥的辦法，便是遏制過熱的投機需求，在保持房地產及相關產業(yè)穩(wěn)定運轉前提下，逐步擠掉房價中的水分，使過高房價、地價逐步下降，實現所謂“軟著陸”。實際上，這并不難做到。解鈴還須系鈴者。由于造成樓市投機需求的重要原因，是房貸利率過低，那么，只要使房貸利率高出房產增值預期，人們的投機性購房沖動就會大大削弱，房地產市場就會恢復理性。因此，房貸調息，是遏制房地產投機的封喉劍。但為什么上次央行調息效益不彰、非議不少呢？關鍵是，它一是少力度，二是一刀切。